Problemhaus in der Osloer Str. – schnelle Lösung nicht in Sicht

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Am 1. April haben wir über erhebliche Mängel im Hochhaus Osloer Str. 2 und 4 berichtet. In der Zwischenzeit haben wir die Verwaltungsfirma ZBVV GmbH aus Duisburg um Stellungnahme gebeten und zügig eine Antwort auf die Mängelliste der Miterer und Miterinnen bekommen.

  1. Wasserschaden im Schacht /Rohrbrüche im Haus
    Wasserschaden im Hauseingang, in der Garage, in den Kellerräumen, in der Wohnungen.
    Die Fallröhre der Wohnungen 4, 7, 9 (momentan bekannt) haben Wasserschaden.
    (als Beispiel die Wohnungen 1/7, 1/9, 3/7 Wasserschaden im Schacht
  2. Nässe in den Kellerräumen
    Viele Kellerräume können aufgrund der vorhandenen Nässe nicht genutzt werden.
  3. Feuchtigkeit in den Wohnungen.
    Wohnung 1/7 – stabile erhöhte Luftfeuchtigkeit in der Wohnung (seit Oktober 2022).
    Luftfeuchtigkeit liegt zw. 78-85 % (tägliche Nutzung des Entfeuchter-Gerätes)
    Bodenleisten sind komplett morsch geworden, der Boden im Flurbereich wurde durch die Nässe der Kellerräume (s. Punkt 2) deformiert.
  4. Undichte Balkone / Fensterwände
    Beim Regen werden die Innenwände und Decke an den Fenstern nass/feucht.
    (Dadurch entsteht Schimmelbildung – siehe Punkt 5). Whg. 1/7
  5. Verstopfung Regenabflussrohr
    Wohnung 2/7. Der Balkon wird beim starken Regen überflutet Durch die Undichtigkeit den Balkonen (Punkt 3) kommt das Wasser durch in die Wohnungen. Z.B. 1/7)
  6. Schimmelbildung
    Schimmel wird/muss von den Mietern ca. alle 2 Wochen beseitigt werden. Schimmel in allen Zimmern an Fensterbereichen, in der Küche, im Flur (z.B. Whg 1/7)
  7.  Kaputte Aufzüge
    Die zwei Aufzüge des Hauses sind regelmäßig oft auch beide gleichzeitig außer Betrieb.
    Im Haus wohnen viele Mieter mit Behinderung, die entweder mit Rollatoren oder mit den Rollstühlen unterwegs sind.
  8. Defekte Klingelanlage
    Seit über 5-6 Jahren haben die Mieter keine Klingelknöpfe an den Wohnungen.
    Seit mehreren Jahren hängten nur die Kabel anstatt der Klingelknöpfe. Erst seit 4-5 Monaten wurden diese mit einem Plastikteil versteckt, aber immer noch gibt es keine vernünftigen Klingelknöpfe.
    Bei den Wohnungen 1, 2 und 7, 8 aller 13, bzw. 15 Etagen funktioniert die Klingelanlage nicht nur an
    der Wohnungstür, auch am Hauseingang.
  9. Ratten im Haus
    Die Ratten wurden bereits nicht nur im Müllabstellraum gesehen, sondern auch den Gärten der Mieter Osloer Str. 2, 50765 Köln
  10. Schwache Heizung/Warmwasserversorgung / Heizungsausfall
    Die Heizkörper sind oft lauwarm oder die Heizung fällt aus. So ist vom 06.03. bis 09.03 2023 ist die Heizung im ganzen Haus für Tage ausgefallen. (zur Info an den Tagen lag die Temperatur bei -3°C in der Nacht und max. bei +5 °C tagsüber und es hat auch geschneit). Das Warmwasser erreicht oft die entsprechende Wärme und bleibt lauwarm, so, dass man das Kaltwasser nicht zu benutzen braucht.
  11. Kaputte Zäune
    Die Zäune in den Gärten der Mieter 1/7 und 1/4 sind nach dem heftigen Sturm am 17.02.2022 kaputt gegangen und teilweise umgefallen.
    Die Reparaturen fanden bis heute nicht statt. Nach dem 3-monatigen Warten haben die Mieter die
    Zäune selber wieder hochgehoben und vorübergehend „repariert“. Aber die Zäune sind generell sehr alt und morsch.
  12. Keine telefonische und persönliche Erreichbarkeit der Hausverwaltung
    Telefonische Schadenmeldung nur über externe Firma (B&O)
  13. Keller
    Zwischenfall im März 2022 – Die Kellerräume von vielen Mietern wurden ohne vorherige Bekanntmachung durch die Hausmeisterdienst-Mitarbeiter ausgeräumt, bzw. Ausgebaut um die Holzgitter auf Metallgitter auszutauschen. Dies alles hat zum Sachenverlust geführt.
  14. Renovierungsmaßnahmen
    Renovierungsarbeiten im Haus / Treppenhausbereich laufen seit fast 6 Jahren. Dies hat die Lage der Wohnsituation, bzw. Lebensbedingungen und auch Gesundheitssituation der Mieter nur verschlimmert. (erhöhte Luftfeuchtigkeit, Schimmel…)
  15. Videoüberwachung
    Die Kameras im Treppenhaus sind entweder defekt oder werden von der Hausverwaltung vernachlässigt. Es erfolgen keine Anzeigen/ Vorwarnungen gegenüber den Personen, die im Treppenhaus regelmäßig vandalieren, Dreck hinterlassen, oder das Treppenhaus als Toiletten-Ecken benutzen. Deswegen bringt die Reinigung des Treppenbereiches (max. 1-mal im Monat stattfindet) gar nichts.

Im Antwortschreiben listet die Firma bereits durchgeführte und laufende bzw. geplante Renovierungsmaßnahmen.

[…] Da es sich bei den beiden Objekten um Hochhäuser aus den 70er Jahren handelt, kann es leider in Einzelfällen zu Rohrbrüchen kommen. Alle Schäden werden zentral gemeldet und an die zuständigen Dienstleister weitergeleitet. Bei allen gemeldeten Schäden konnte die Schadensursache bereits behoben werden und auch die Beseitigung der Folgeschäden wird schnellstmöglich durchgeführt.

Die Nässe der Kellerräume ist auf die Folgeschäden der Rohrbrüche zurückzuführen. Diese werden saniert (Boden- und Wandanstrich, neue LED-Beleuchtung, Metallgitterboxen) und auch, die durch die Leckagen entstandenen „Laufspuren“ werden hierbei entfernt. Die Arbeiten sollen nach Möglichkeit dieses Jahr abgeschlossen werden.

In Bezug auf die Schäden in den angefragten Wohnungen und bezüglich der erhöhten Luftfeuchtigkeit wurde ein Baudiagnostikunternehmen beauftragt, um die entstandenen Schäden zu begutachten. Ursache für die Feuchtigkeit des Bodens in der Diele, dem Badezimmer und der Küche, war ein, jetzt bereits behobener, Rohrbruch. Zudem wurde ein Dienstleister von uns mit der Beseitigung der Folgeschäden beauftragt.

Die Durchfeuchtungen im Decken- und Wandbereich des Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmers und die damit verbundene Schimmelbildung, sind in Folge eines defekten Balkonablaufes und der Balkonfuge der darüber befindlichen Wohnung entstanden. Der Ablauf wurde im vergangenen Monat repariert. Auch die Beseitigung der hier entstandenen Schäden wurde bereits in Auftrag gegeben.

Die vier Aufzuganlagen sind nach unserem Kenntnisstand intakt und es lässt sich keine erhöhte Ausfallhäufigkeit erkennen.

Die Etagenflure beider Häuser werden derzeit umfangreich saniert. Erst nach Anstrich der Bereiche, können die Klingelschalter-Abdeckungen wieder montiert werden. Leider kann bei so umfangreichen Sanierungsmaßnahmen eine Einschränkung durch Staub und Lärm nicht verhindert werden. Hier bitten wir noch um etwas Geduld. Wir sind zuversichtlich, die Arbeiten in Haus 4 in den nächsten Monaten abschließen zu können. Bei Haus 2 werden die Arbeiten voraussichtlich bis Ende des Jahres 2023 abgeschlossen sein.

Die angesprochenen Müllräume wurden vor kurzer Zeit umfangreich saniert und monatlich nass gereinigt. Hier konnten wir kein erhöhtes Rattenaufkommen feststellen. Um hier bestmöglich vorzubeugen sind Köderstationen vorhanden, welche regelmäßig gewartet werden.

Die Heizungsanlage wurde gänzlich erneuert und verfügt über eine automatische Befüllung, um einen konstanten Druck gewährleisten zu können. Während des Umbaus wurden die Mieter mittels einer mobilen Heizstation versorgt. Sollte es dennoch einmal zu einem Ausfall kommen, wird dieser vom zuständigen Dienstleister umgehend behoben.

Da diverse Holz- und Stabgitterzäune von den Nutzern der jeweiligen Gartenflächen teilweise selbst montiert wurden, wurden die bestehenden Mängel von unserer Seite noch nicht behoben. Gerne kontaktieren wir die genannten Mietparteien und machen einen Vor-Ort-Termin aus, um das weitere Vorgehen zu besprechen.

Wir sind jederzeit für unsere Mieter telefonisch erreichbar. Nach vorheriger Absprache können zudem gerne persönliche Termine vereinbart werden. Die jeweiligen Sachbearbeiter können direkt per Mail kontaktiert werden. Ferner liegt das Verwaltungsbüro fußläufig erreichbar.

Über oben angesprochene Sanierung der Kellerräume wurden die Mieter lange im Voraus informiert und es entsprechende Hinweise an den Kellerverschlägen angebracht. Lediglich beschädigte Keller ohne Beschriftung wurden nach Ablauf der Frist geräumt. Bei unklaren Eigentumsverhältnissen wurde erneut eine Nachfrist gesetzt und eine Notiz am Kellerverschlag angebracht. Sollten hierbei Verluste entstanden sein, bitten wir die Mieter, direkt auf uns zuzukommen, um den Fall schnellstmöglich klären zu können.

Aufgrund mangelnder Gerichtsverwertbarkeit und steigender Datenschutzanforderungen ist die Osloer Str. 2 + 4 nicht mehr kameraüberwacht. Es existiert allerdings schon seit Jahren eine Bestreifung durch einen Wachdienst. […]

Daraufhin haben wir Mieterin Eleonora S. um einen Kommentar zu der Antwort der Verwaltungsfirma gefragt (gekürzte Fassung).

“Ja, die Häuser sind aus den 70er Jahren, aber bei weitem nicht die ältesten in Deutschland, aber leider sind diese in einem miserablen Zustand…. In unserer Mietwohnung gibt es keinen Raum, in dem nicht ein Rohbruch vorhanden ist. Wenn es wirklich nur ein Einzelrfall wäre, wie kann es sein, dass unsere Wohnung an ALLEN Ecken betroffen ist…?
Und dass so viele Nachbarn auch die Feuchtigkeitsprobleme, sowie Schimmelbildung in ihren Wohnungen haben.

Bezüglich der Schäden in unserer Wohnung kann ich folgendes berichten. Leider wurde in unserer Wohnung nichts repariert. Zum Beispiel: auf unsere Meldung vom 30.05.2022 zu einem Rohrbruch in der Küche, wurde wirklich schnell reagiert und eine Öffnung in der Wand zur Klärung gemacht, da die betroffene Wand nass und schimmelig war. Nach ca. einer Woche war dann ein Mitarbeiter von B&O bei uns vor Ort. Er sagte uns direkt, dass B&O für solche Reparaturen nicht mehr zuständig sei, da unsere Häuser in der Osloer Straße sehr massive Rohbrüche haben und Firma B&O den Vertrag für solche Reparaturen gekündigt hat. Und dass zukünftig es von einer anderen Firma übernommen wird. So hat er nur die Wand fotografiert und ist wieder gegangen. Bis heute haben wir das Loch in der Wand und niemand hat etwas unternommen. Wir haben die Öffnung zum Schacht mit einem Holzstück abgedeckt, damit wir keinen muffigen Geruch und keine Insekten aus dem Schacht haben. Als ich zwei Wochen später bei B&O anrief, um mich nach dem Schaden zu erkundigen, wurde mir gesagt, dass laut ihrem System der Schaden behoben worden sei. Was natürlich nicht stimmte. Der Schaden wurde neu regestriert, aber leider immer noch nichts getan. Die Wand ist immer noch feucht, unser Spülenschrank in der Küche ist total morsch geworden und wir müssen ständig den Schimmel entfernen und die Stelle entfeuchten.

Ich möchte auch erwähnen, dass die Sanierungsarbeiten seit 6 Jahren andauern und die Klingelabdeckungen fast zeitgleich entfernt wurden. Und jahrelang hatten wir nur die Drähte, statt einer Klingel an den Wohnungstüren. Jetzt haben wir eine Abdeckung aus einem Stück Plastik bekommen. Aber die Klingelanlage von unserer Wohnung und vom Hauseingang funktioniert bei uns seit fast einem Jahr überhaupt nicht.”

Die Landtagsabgeordnete Lena Teschlade (SPD), die sich am 20. März mit den Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses getroffen hat, teilte uns auf Anfrage mit:

MdL Lena Teschlade (SPD). Foto: Susie Knoll

“[…] Ich habe die Mängelliste vor Ort entgegengenommen und bin aktuell im Austausch mit den zuständigen Ministerien, sowohl auf Bundes als auch auf Landesebene. Zudem werde ich das Gespräch mit Sozialdezernent Rau suchen, damit auch die Stadt Köln tätig wird. Ich fordere, dass die Wohnaufsichtsbehörde eingeschaltet wird, da die Zustände in der Osloer Str. so nicht weiter tragbar sind. “

Eins lässt sich jetzt schon feststellen: Eine baldige Lösung der Probleme des Hochhauses ist leider weiterhin nicht in Sicht und bedarf konsequentes Eingreifen der Politik.

Wir bleiben am Thema dran.

Alexander Litzenberger

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